心理 的 瑕疵 と は。 自殺物件と心理的瑕疵

心理的瑕疵あり物件とは|事故物件の告知義務

心理 的 瑕疵 と は

「隠れた瑕疵につき一切の担保責任を負わない」という特約が付されていても、買主に対して自殺の事実を説明していなければ、売主は瑕疵担保責任を免れることはできません。 売買契約における瑕疵とは、売買の目的物が通常保有する性質を欠いていることをいいます。 売買の目的物が土地建物である場合、建物が継続的に人の生活する場であるところから、建物として通常有すべき設備を有しないといった物理物欠陥のほか、土地建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景に原因する心理的欠陥もまた、瑕疵に含まれると解されています。 このような瑕疵を心理的瑕疵ということもあります。 ところで建物内部で人が死亡したという事実については、死亡の状況、時期、地域性、購入後の利用予定などが考慮され、嫌悪すべき歴史的背景として心理的瑕疵に該当するかどうかの判断がなされます。 建物内での死亡が自殺であった場合には、特に瑕疵にあたるのかどうかの検討が必要になりますが、自殺があったからといって直ちに瑕疵になるわけではありません。 例えば既存建物を取り壊し、新たな建物を建築してこれを第三者に売却するための土地建物の売買契約において、売買契約の2年前に建物内で首つり自殺があったことは、隠れた瑕疵には該当しないとされています(大阪地裁平成11年2月18日判決)。 他方農村地域の土地建物を永住目的で売買したケースについては、自殺行為が売買契約の6年11か月前に付属物置でなされたものであったとしても、そのいわくつきの建物をそのような歴史的背景を有しない建物と同様に買い受けることは通常人には考えられないことであり、買主もそのようないわくつきの建物と知っていれば絶対に購入しなかったものだとして、瑕疵担保責任が認められています(東京地裁平成7年5月31日判決)。 また家族で居住するためマンションを購入したけれども、そのマンションのベランダで売主の妻が6年前に縊首自殺していたという事案でも、売主の瑕疵担保責任が認められています(横浜地裁平成元年9月7日判決)。 ご質問の事案と類似のケースでは、売主の責任が肯定されています(浦和地裁川越支部平成9年8月19日判決)。 このケースは、平成6年7月に建物内部で売主の家族が自殺していた建物とその敷地に関し、「老朽化等のため建物の隠れた瑕疵につき一切の担保責任を負わないものとする」という特約を付け、平成12年に売却した事案でした。 売主は、価格を決めるに当たり自殺という出来事を考慮はしていたものの、交渉の過程においては、自殺があったという説明をしなかっただけではなく、この出来事を示唆するような言動が全くありませんでした。 老後を送る閑静な住居を求めていた夫婦が買主でしたが、売買契約の後に自殺という出来事を知ったために建物を取り壊して土地は第三者に売却した上で、売主に対して損害賠償を求め、訴訟になりました。 裁判所は「売主は、不動産売却に当たり、自殺という出来事を考慮し、建物の価格はほとんど考慮せずに売値をつけ、建物の隠れた瑕疵につき責任を負わない約束のもとに本件不動産を原告に売却したのではあるが、売買契約締結に当たっては、土地及び建物が一体として売買目的物件とされ、その代金額も全体として取り決められ、建物に関し右出来事のあったことは交渉過程で隠されたまま契約が成立したのであって、右出来事の存在が明らかとなれば、さらに価格の低下が予想されたのであり、建物が居住用でしかも右出来事が比較的最近のことであったことを考慮すると、このような心理的要素に基づく欠陥も民法570条にいう隠れた瑕疵に該当するというべきであり、かつ、そのような瑕疵は、右特約の予想しないものとして、売主の同法による担保責任を免れさせるものと解することはできない」と判断しました。 自殺の事実を宅建業者が知っていたときには、買主に自殺の事実を知らせずに土地建物を売却してしまった場合、仲介者としての説明義務違反を問われる可能性があることにも注意が必要です。

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不動産売却時に注意すべき告知義務と心理的瑕疵について解説

心理 的 瑕疵 と は

私は、仲介業者Aの仲介を受けて、売主業者Bから中古のマンションを購入し、生活を始めて半年が過ぎました。 最近、隣室の住人から、私の部屋の元の所有者Cが、5年程前に、借金を苦にして、この部屋のベランダから敷地に飛び降り自殺をしていた事実を聞かされ驚きました。 なぜなら、私は、仲介業者Aや売主業者Bから、Cの飛び降り自殺の説明を一切受けていなかったからです。 仲介業者Aにその事実を伝え確認を求めたところ、仲介業者Aも、Cの飛び降り自殺を知らなかったようで、売主業者Bに確認をするとの返答でした。 その後、仲介業者Aの調査により以下の事実が判りました。 しかし、私は、このマンションを飛び降り自殺の事実がない普通の部屋の価格で購入したのであり納得が行きません。 私は、売主業者Bや仲介業者Aに対し、責任追及ができるでしょうか? 売買契約書では、売主の瑕疵担保責任は、引渡から2年間とされています。 3 住宅内の「不慮の死」 住宅内で「不慮の死」(自殺、他殺、不自然死等)が生じた場合、一般の人は、住宅内の「安全性」や「安寧性」に著しい不安や不信を感じ、その住宅を忌み嫌う「嫌悪の情」を持ちます。 その結果、その住宅の価値は減価すると考えられます。 この住宅に生じた「不慮の死」は、住宅内の「嫌悪すべき歴史的背景等」と呼ばれ、住宅の「心理的な欠陥」として住宅の価値を減額します。 しかし、その住宅を忌み嫌う「嫌悪の情」は、人の心理的なものであり、時間の経過やその後の取引事情等により、次第に薄らぐことが考えられます。 その場合、住宅の「心理的な欠陥」が解消し、住宅の価値も回復します。 従って、住宅内の「不慮の死」が「心理的な欠陥」となるのは、その後の時間的経過や取引事情等を総合的に見ても、なお、一般人がその住宅を忌み嫌う状況が存在していると判断される場合です(判例など)。 5 「不慮の死」から5年経過 Cの「不慮の死」から5年経過後、あなたは、この部屋を購入しました。 この部屋の「心理的な欠陥」は、5年の経過で解消したでしょうか? この部屋の隣室の住人は、今でも、Cの「不慮の死」を記憶し、あなたにその事実を告げています。 この状況は、隣室の住人ら一般人の「嫌悪の情」が、未だ解消しておらず、この部屋には、「心理的な欠陥」が存在すると考えられます。 6 競売手続の存在 売主Bは、競売でこの部屋を取得し、あなたに売却しました。 Bが競売でこの部屋を取得した経緯は、あなたの売買の前に、この部屋について他の取引が存在したことを意味します。 一般的には、この部屋に「心理的な欠陥」が存在することを知りながら売買取引が繰り返される場合、次第に、この部屋の「嫌悪の情」が薄れ、その結果、「心理的な欠陥」が解消されると考えることもできます。 しかし、この部屋の従前の取引は、この競売だけです。 売主Bは、競売手続の「現況調査報告書」や「評価書」(執行官が作成するこの部屋の現況の調査書、及び、価格評価書)に「事故物件」と記載されていたので、警察で事故内容を調査した経緯がありますが、「Cの飛び降り自殺」を認識した上で買受けたのかは不明です。 この競売の最低価格、及び、Bの買受価格が、Cの「不慮の死」を考慮した価格であったのかを検討する必要があるでしょう。 いずれにしても、この競売の事実から、この部屋の「嫌悪の情」が解消し「心理的な欠陥」がないとすることは困難です。 なお、Bが買受けたこの部屋に「心理的な欠陥」が存在するとした場合にも、競売では、「瑕疵担保責任」の規定(後記7参照)が適用されないので注意が必要です(民568条)。 7 売主Bの瑕疵担保責任 この部屋に「Cの飛び降り自殺」という「心理的な欠陥」が存在する場合 この部屋の経済価値は、その分だけ減価しています。 しかし、あなたが、この「心理的な欠陥」を知らずに、「売買価格」を決めた場合、「心理的な欠陥」の減価を考慮しない状態で「高い価格」で取引をしたことになります。 その場合、あなたには、この減価に相当する損害が生じます。 逆に、あなたが、この「心理的な欠陥」を知りながらこの部屋を購入した場合には、「心理的な欠陥」に伴う減価を考慮した取引価格で購入していますので損害は生じません。 この部屋に「隠れた瑕疵」が存在した場合、売主は、買主に対し「瑕疵担保責任」を負担します(民566条、570条)。 (「瑕疵担保責任」の詳細は、前回コラムを参照)従って、あなたは、売主Bに対し、「瑕疵担保責任」に基づき、その損害を請求することができます。 売主Bは、この「心理的な欠陥」を知らない場合でも「瑕疵担保責任」を負担することになります。 (売主の無過失責任)。 このように売買契約時に、この「心理的な欠陥」が「隠れている」と「瑕疵担保責任」が生じますが、「顕在化」し、買主がその事実を承知の上で売買がされていれば「瑕疵担保責任」は生じません。 売主、買主、仲介業者は、共に協力して、この「心理的な欠陥」の「顕在化」に努める必要があります。 なお、売主Bの瑕疵担保責任の期間を部屋の引渡から2年間と制限する特約は、民法、及び、宅建業法上も有効ですので、この期間内に損害賠償請求を行う必要があります。 上記の特約がない場合には、売主Bの瑕疵担保責任の期間は、あなたが「Cの飛び降り自殺」の事実を知った時から1年以内(但し、部屋の引渡から10年以内)となります(民566条、判例)。 8 仲介業者Aの責任 仲介業者Aは、この部屋の様々な事項を調査確認し、重要事項説明書に記載し説明を行う義務を負担しています(業法35条、47条、媒介契約書)。 従って、この部屋の「Cの飛び降り自殺」という「心理的な欠陥」の調査は、売主からの適切な情報提供がない場合には、仲介業者Aが、自ら近隣住民やマンション管理人からの聞き取り調査、マスコミ情報の調査、警察の情報確認などを行う必要があります。 仲介業者Aが、調査を行うことにより通常認識が可能で、その調査を怠った場合には、媒介契約上の債務不履行としてあなたの損害を賠償する責任が生じます。 隣室の住人が、あなたにCの「不慮の死」を告げたことからみると、仲介業者Aは、調査により、この部屋の「Cの飛び降り自殺」という「心理的な欠陥」の調査が可能と思われますので、債務不履行責任が生じると考えられます。 【マンション標準管理委託契約書の改正】 (1)国土交通省は、最近、マンション標準管理委託契約書、及び、同コメントの改正を行いました。 (2)マンション(専有部分)を売却する際に重要事項説明等で必要となる情報について、マンション管理業者が宅建業者から情報提供を依頼された場合に「開示する情報項目」の充実を図りました。 (4)開示方法の拡大 書面だけでなく、電磁的方法も可能とする。 9 まとめ 民法には、過去に住人の自殺があったことを知らないで買った場合等の法律関係を、文字通りに定めた規定はありません。 但し、判例では、建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的瑕疵も含まれるとしているものがあります。 心理的瑕疵には、自殺、変死、事故死、火事等があげられ、いわゆる「その事実を知っていたら、買わなかった。 」とされる事項のことを指しますが、事実が風化している場合等については、必ずしも瑕疵と認定されません。 心理的瑕疵の判例は、個別事情により様々であり、弁護士と相談の上、対応することをお奨めします。

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自殺についての瑕疵担保責任

心理 的 瑕疵 と は

はじめに 世の中には様々な事故物件があります。 事故・自殺・殺人事件・放火など・・・ 不動産の売却においても、この事故物件の扱いについて様々です。 自分の物件で起きたものなのか?それとも同じマンション内で起きたものなのか? それとも、近所で起きたものなのか?などによってもある程度変化するものですし、 永遠に心理的瑕疵が続くのかといったところも疑問です。 結局は「 買主の判断」となってしまうのですが、法的にはどの範囲まで「 心理的瑕疵」が及ぶのかを見ていきたいと思います。 「心理的瑕疵」とは まず瑕疵とは、欠陥のことを言います。 不動産を売る際は「 瑕疵担保責任」というものが深く関わってきます。 例えば雨漏りや水道管の破裂など、使ってみないとわからないけど明らかに生活に支障をきたすもの。 それらがはじめからわかっているものだったら、買主に承諾を得なければなりません。 過去に事故や自殺があったような事故物件は、心理的瑕疵として相手に伝えなければなりません。 ・ 自殺・殺人があった ・ 事件や事故による死亡があった ・ 事件・火災があった ・ 嫌悪施設(嫌われている施設)が周辺にある ・ 指定暴力団等の事務所がある しかし、上記で挙げたこれらは「心理的瑕疵」のほんの一部です。 伝える必要がないと思っていたことでも、それを知った買い手側が後で耳にしたことによって、トラブルになるケースも・・ それが契約前であればまだマシですが、契約後のゴタゴタは一番面倒です。 そう、 「心理的瑕疵」は取る人によって変わるのです。 極端な話、事故物件マニアであれば事故物件は良い案件、しかし普通であればイヤな物件です。 その境目が曖昧なほど、トラブルの元となってしまう恐れがあるので気を付けたいところです。 例えば、子供嫌いな老夫婦が通学路とは知らずに物件を買ってしまって後のトラブルになってしまったり、噂好きな人がいろんな出来事を誇張して話したことによって、「騙された!」と感じるケースも・・・ いずれにしても、物件を買ったときにナイーブになる人は少なからずいます。 そこで、これから紹介するのはどの程度告知しなければならないか?についてです。 売主にとっては告知義務がない場合もありますし、買主にとっては売主から告知されなかったとしても注意しなければなりません、ということになります。 マンション・一戸建ての「建物内」 B. マンション・一戸建ての「室内(専有部)」 C. マンション・一戸建ての「共有部」 D. 一戸建ての庭など「敷地内」 実は、すべて売主に告知義務があります。 基本的に同じマンション内であれば売主は買主に告知しなければなりません。 ただし、マンション自体が大きく1000世帯を超えるような場合や同じマンションでも別の棟であったり離れていたりする場合では異なります。 告知するかしないかは、 最終的に不動産会社と相談して決めることになるかと思います。 基本的には問題があったときの売主だけなので、事件時から売主が変わったり、直接的な関係がないと判断できる場合は告知しなくても良いかもしれません。 しかし、後の トラブル防止のためにも告知しておくのが最善策なことには変わりないでしょう。 時間的要因はどうか? Q2. 場所的要因はどうか? Q3. 現在の状況はどうか? Q4. 地域性や噂はどうか? 例え30年前・50年前の事件だったとしても、現在も人々の心に深く残っているほどのものでしたら、告知したほうが良いでしょう。 実際、告知せずに売主に瑕疵担保責任が判決された事例もあります。 自己判断ではなく、こういった視点からみてどの程度だと判断されるかを考えてみましょう。 買主はもちろん、売主も事故物件はチェックしておこう 売主にとっては、事件当時の売主から人が変わっていたら、告知義務はなくなります。 しかし、周囲の噂などでそれが発覚したらトラブルになりかねません。 また買主にとっては、売主が「いう必要のないこと」とだんまりの場合もあるため、知らずに買ってしまうかもしれません。 ですので、買主にとってはもちろん、売主も買主がイヤな思いをしないように周囲で何か事件や事故がなかったか知る必要があるでしょう。 そこで参考になるのは次のサイトかと思います。 「」という名前を聞いただけでわかる方もいらっしゃるかもしれませんが、このサイトには事故物件が多く登録されています。 事件や事故があったところには、地図上で炎のマークがつきます。 そのマークをさらに詳しくみることもできますし、どの地域に 炎マークが多いかなどを見ることもできます。 詳しい住所がわかるものもあれば、書かれていないものもあります。 物件次第になってきますが、少なくとも事件が起こった日付や内容は書かれていることが多いので、ぜひ参考にしてみてください。 売主の方は自分の物件が「何も心配ない」と確信を得ることが出来るかもしれませんよ。 まとめ|売主は隠していても損しかない! 瑕疵担保責任、心理的瑕疵などをある程度ご理解いただけたでしょうか? 不動産の売却自体が、買主優先のものになっています。 売主は小細工をしたり黙っていたり隠していても、損しかありません。 後々発覚することが実は一番面倒です。 ですので、すべて オープンにした状態で取引するのが良いかと思います。 法律的な範囲というものは書面だけで、実際は買主が嫌悪感を抱いたら責任問題が勃発してしまいます。 売主にとって不利な「瑕疵担保責任」だからこそ、 契約前に口頭・書面両面での説明、それの承諾など、出来る限りのことは準備しておきましょう。 また、売却する際は信用できる不動産仲介業者にお願いして、物件についての相談などが出来る人を味方につけておきましょう。

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